房地產(chǎn)信托前景光明——訪聯(lián)華信托總裁李曉東
來源：m.beiwo888.cn 時間：2004-11-08
在2004年10月18日，銀監(jiān)會又發(fā)布公告，向社會征求《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務管理暫行辦法（征求意見稿）》（下稱《征求意見稿》）的意見，在業(yè)內(nèi)引起強烈反響。
對于自成立起就把房地產(chǎn)信托作為核心業(yè)務的聯(lián)華國際信托投資有限公司來說，這份文件顯然有著更深的意義。為此，記者專訪了聯(lián)華信托投資公司總裁李曉東。
重 生
信托投資公司在國內(nèi)出現(xiàn)的比較早，第一家中國國際信托投資公司在1979年時即已成立。輝煌的時候，各地市基本上都有自己的信托投資公司，全國共有1000多家。
隨著信托業(yè)混亂局面的加劇，從1982年開始，整個行業(yè)先后進行了五次整頓。通過前四次整頓，信托公司的數(shù)量已從1000多家，減少到239家，也不再允許銀行辦信托。而1999年開始的第五次整頓則是最徹底的一次，信托業(yè)基本上脫胎換骨，最終只有59家信托公司得以保存。
“第五次整頓與前幾次有著本質(zhì)的不同，信托業(yè)終于回歸本原，有了一個清晰的業(yè)務定位，就是受人之托、代人理財，完全以中間業(yè)務為主”。李曉東認為，“一法兩規(guī)”的頒布實施，規(guī)范、健全了信托業(yè)的法律體系，在開展“委托理財”業(yè)務的金融機構(gòu)中，只有信托業(yè)在這方面的法律法規(guī)最健全。
回歸本原后的信托行業(yè)，從2002年到目前，信托公司受托的資產(chǎn)從零開始，已經(jīng)達到近2000個億，總共發(fā)行的信托計劃1103個。從目前已到期200多個信托計劃來看，也只有一個出現(xiàn)問題。李曉東認為，經(jīng)過涅 重生的五次整頓后，目前幾大金融機構(gòu)里面，信托公司反而是問題最少的一類。
專 注
與其他金融機構(gòu)相比，信托公司可以同時涉足資本市場、貨幣市場和產(chǎn)業(yè)市場，其投資領(lǐng)域非常廣泛，資金運用非常靈活。
但李曉東認為，投資領(lǐng)域廣泛既是一個優(yōu)勢，也是一個劣勢?！笆裁炊寄茏觯炊荒軐Ｐ闹轮?，你往往不能夠清醒地認識到自己”他說，“從聯(lián)華信托成立一年多的情況來看，深深感覺到一個企業(yè)的資源是有限的，要想在每一個領(lǐng)域都形成競爭優(yōu)勢是不可能的。一定要根據(jù)自身特點，選擇重點突破?！?nbsp;
聯(lián)華的戰(zhàn)略目標是：做一流的信托公司，做專業(yè)的信托公司，把核心業(yè)務定位在房地產(chǎn)信托業(yè)務和銀行信貸資產(chǎn)受讓業(yè)務上，堅決不做證券投資信托業(yè)務?！?004年1-9月，房地產(chǎn)信托業(yè)務收入占公司信托業(yè)務總收入的80％，這充分說明，這項業(yè)務已經(jīng)真正成為我們的核心業(yè)務。”李曉東說。
選擇房地產(chǎn)信托作為核心業(yè)務，是由于聯(lián)華信托長期看好其市場發(fā)展?jié)摿?，同時，公司在這個行業(yè)積累了專業(yè)化優(yōu)勢。因為專注，所以專業(yè)，專業(yè)化是防范風險的最好方式，對行業(yè)的了解越深刻，對風險的認識越深入。目前，聯(lián)華信托在房地產(chǎn)信托業(yè)務上積累了良好的風險管控能力和研發(fā)、創(chuàng)新能力，為房地產(chǎn)企業(yè)提供的金融服務能做到更專業(yè)、更全面，效率也最高。對此，李曉東很有自信，“別的公司做一個房地產(chǎn)項目，從接觸到作出判斷，直至最后完成可能要比較長的時間。而我們只需要很短的一段時間”。
“另一方面，由于專注，聯(lián)華信托積累一大批愿意投資房地產(chǎn)行業(yè)的客戶，我們要做的就是專業(yè)的房地產(chǎn)金融服務提供商，可以根據(jù)客戶的需求提供全方位的貫穿房地產(chǎn)開發(fā)全過程的金融解決方案?！?nbsp;
國內(nèi)信托公司涉足房地產(chǎn)信托業(yè)務的不少，但像聯(lián)華這樣占主營比重如此高的并不多 ?，F(xiàn)在，聯(lián)華信托集聚了一批優(yōu)秀的房地產(chǎn)專業(yè)人才，對全國各重點地區(qū)的市場都有專門的研究。
契 機
《征求意見稿》發(fā)布后，在業(yè)界引起了強烈反響，李曉東也毫不吝惜對它的高度評價。在他看來，房地產(chǎn)業(yè)的融資模式正經(jīng)歷革命性的轉(zhuǎn)變，《征求意見稿》的發(fā)布無疑將把房地產(chǎn)信托業(yè)務帶入一個規(guī)范發(fā)展的新時期。 央行去年頒布的121號文件使得房地產(chǎn)企業(yè)如坐針氈。以前，國家要求房地產(chǎn)開發(fā)商的資本金在整個項目中所占的比例是20％，但許多企業(yè)實際只做到10％，現(xiàn)在要求比例從20％提高到35％。這使得過于依賴銀行貸款的中國房地產(chǎn)行業(yè)面臨普遍的資金饑渴。房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道勢必走多元化道路，實際也正是如此，去年以來前往聯(lián)華國際尋求合作的房地產(chǎn)公司絡(luò)繹不絕。
此外，隨著土地拍賣價格的不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)自身也面臨洗牌。以前土地市場是協(xié)議轉(zhuǎn)讓，有很多小項目可做?，F(xiàn)在隨著土地市場的集中規(guī)范，拍賣價格越來越高，小公司現(xiàn)在根本沒辦法做業(yè)務。而不少一線城市的開發(fā)商更是轉(zhuǎn)向二線，甚至三線城市。
因此，李曉東認為目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)采取的集開發(fā)商和投資商身份于一身的“香港模式”將會發(fā)生變革，有必要借鑒美國模式，即開發(fā)商和投資商相互獨立，房地產(chǎn)開發(fā)所需的資金主要由投資商來提供。在美國，最大的投資商是房地產(chǎn)信托投資基金，即RE－ITs，規(guī)模超過3000億美金。
此次的《征求意見稿》就透露出管理層鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)做大做強的思路，最值得關(guān)注的是不再受200份的限制。根據(jù)新規(guī)定，“不受信托合同份數(shù)限制的房地產(chǎn)集合信托計劃，其存續(xù)期限不得少于3年，最低募集金額不得少于5億元。信托投資公司運用不受信托合同份數(shù)限制的房地產(chǎn)信托資金，應當進行組合投資，不得將資金運用于單個不動產(chǎn)或其經(jīng)營企業(yè)?！?nbsp;
與此同時，《征求意見稿》也對做這項業(yè)務的信托公司設(shè)立一個很高的門檻，總共設(shè)置了九個條件。通過初步研判，李曉東認為第一批能拿到資格的不會超過十家。李曉東表示，新辦法將會催生有中國特色的REITs。對房地產(chǎn)信托業(yè)務的明天，他充滿信心。
李嘵東 現(xiàn)年35歲，四川成都人。1987年畢業(yè)于西安公路學院汽車運用工程專業(yè)。畢業(yè)后，李嘵東進入中航油西南公司工作，四年后，被派往中航油與英國石油公司在深圳合資成立的一家公司擔任總經(jīng)理助理。一次偶然的機會，李嘵東認識了新希望集團董事長劉永好，雙方都感覺很投緣，隨后劉永好邀請李嘵東加入新希望集團。期間，李嘵東在職進修了金融學碩士，并出任新希望集團金融事業(yè)部總經(jīng)理，成功運作了新希望、民生銀行等多家公司上市。目前，其還是北京大學光華管理學院EMBA。
(xintuo摘自證券時報)